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西安不是跌了么？怎么突然涨幅全国第一？

时间：2018-10-29 10:59:17 来源：徐三刀作者：徐三刀

　　备注：图片来源于经开区管委会官网

　　壹|权威统计

　　最近，关于西安房价暴跌的新闻、评论、猜测、呓语，听了千百遍，突然看到权威媒体怒喊“西安房价涨幅全国第一”，令人吃惊。

　　如此权威媒体背书，又有数据公布，这么反呛空军，实在是赤裸裸的打脸。完全没有想到，西安竟然在恐跌声中一路高涨，还领衔了全国第一，不知唱空大军作何感想。

　　10月20日，国家统计局公布了9月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

　　数据显示，北上广深四大一线城市9月新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%。

　　31个二线城市新建商品住宅上涨1.1%，但涨幅比上月分别回落0.2个百分点;35个三线城市新建商品住宅上涨0.9%，涨幅则比上月分别回落1.1个百分点。

　　从舆论热点看来，今年“金九银十”并未“冒头”。厦门、杭州等热点城市部分楼盘降价，北京、上海等一线则成交低迷，统计局数据确实也印证了这一情况，领涨9月房价的多数是中西部二三线城市，东部热点城市则率先进入“稳中趋缓”的状态。

　　单个城市涨幅方面，西安涨幅领跑全国，环比大涨6.2%。其他涨幅较大的城市是呼和浩特(2.8%)，泸州(2.6%)，贵阳(2.1%)、昆明(2.0%)，均为中西部城市。

　　按照权威机构的说法，年内接近400次调控令楼市承压，西安限户籍限贷款还摇号，9月份西安房价涨幅竟然还是全国第一。

　　贰|理解市场

　　在西安买房真心不容易，本来城市实力就比较羸弱，虽然各种站位很高，招商引资又猛又急，但始终心里不算踏实。进入第二季度以来，全国楼市降温，西安又被各位砖家围剿，最生猛的一篇就是《西安的房价跌幅可以达到30%，其他城市大家发挥想象力》。

　　这些看似格局很高、事实俱在、逻辑清楚的分析，完全是一边倒，如果说西安房价跌幅可以达到30%，其实不用等待，西安二手房“注水房价”有些已经跌幅达到30%。

　　2010年5千/㎡的鱼化寨的房子，2017年12月才叫价9千/㎡，结果被二手房一激，立即喊价2万/㎡，必须一把付。如今售价1.3万/㎡，结果没人问。几乎是戏剧性的呼应了这个市场预判，二手房房价真的下跌。

　　但这种“暴跌”是最没有营养的，二手房报价猛跌，纯粹是假摔。严格意义上的暴跌，应该是跌穿成交价，例如购入价格1.3万/㎡，跌倒9千/㎡，以此类推。

　　但实际上西安能够暴跌的项目实在不多。尽管西安普遍万元盘，但实际成交1.3万/㎡以上，还有下跌空间的，实在没有太多。人们最担心的泾渭、泾河房价普遍6.5-8千/㎡，但也一样有着土地成本+建安成本+税费等刚性成本制约，这种价格还怎么“暴跌”?

　　如果泾渭、泾河房价暴跌30%，还需要西安刚需等着买么?根本不用。榆林、延安、汉中、安康、铜川、宝鸡、渭南、临汾、三门峡、洛阳、平凉、天水......

　　音乐不熄，舞动不止，只要敢跌，就有人敢抄。

　　叁|参照体验

　　无法否认，数据有时候具有迷惑性，当外权威机构喊“猛涨”，埠数据机构喊“大跌”，本土机构喊“微跌/微涨”。这种数据分析参考价值有限，因为如果核心城市崩掉，传导到西安至少要半年时间，结果北上广深一路阴跌，西安反而患得患失。

　　以上海为例，从2016年二手房成为数据断崖式下跌之后，上海一连四年，跌倒谷底。但从2018年5月份开始，上海楼市成交量反而上升，而且好了很多。用权威人士喊话股市的说法，“市场估值已经到了历史低点”，不会再低了。

　　下一步，楼市可能不会让大家再如愿以偿。在2014年“地王潮”之后，连续四年时间，如果没有被销售限购和高地价双重剥削压死，进入2020年之后，将是新的一个周期。(备注：目前，所有的政策动态、市场预判，都集中在2019年。周金涛强调，2019年将是历史低点;任泽平强调，2019年担心房价暴涨。建议直接绕过。)

　　在2013、2014年西安限购浪潮之中，也有各种的分析蛊惑人心，例如，房价要崩盘城市名单“曝光”，西安底价二手房跌破40万;暴跌22.48%，西安这10盘房价降惨了;西安跌幅全国第十;房价回到四年前(那时候买房真需要胆量，都快被吓死了)......

　　多少人网上隔空喊话，房价崩盘，赶紧逃命，结果2015年之后一路飞涨，到了2018年初，血管都要爆了，赶紧要吃减压药，有人没抢到房子，竟然晕倒在售楼部。