坚持楼市限购限贷是避免中国遭遇金融危机的底线；坚持18亿亩红线是避免中国遭遇社会动荡的底线。但它们都是治标，治本之策还在地方政府民主化，否则源于地方既得利益对楼市调控的反弹会越来越激烈，中央政府最后就会坐在火山口上！
最近，房地产限购和限贷、18亿亩土地红线政策遭到新一轮的冲击。
此次激起争议的是一位知名教授，他的逻辑如下：1，房地产是可以拉动国民经济非常重要的行业，所以我建议要取消限购和限贷政策。限购和限贷政策即不合理也不合法，因为它限制了消费者的自由购买的权利，而且侵犯了消费者的权利，侵犯了企业的自主经营权。2，如果取消限购和限贷，房地产再演上涨行情怎么办呢？增大土地供给，这就要取消18亿亩土地红线。而为打破18亿亩红线，就要进行土地私有化产权改革。
这个思路并无新意，即一切交给市场，市场就会做出最正确的选择。以此言论为契机，社会上再度涌起取消限购限贷、18亿亩土地红线和土地私有化的舆论热潮。
此种观点的背后，原因可能有三个：1，的确信仰市场可以解决一切问题；2，因为受既得利益者影响；3，知道取消限购、土地红线及土地私有化的恶果，还要力促，就要造成官商暴敛，民怨沸腾，民食之天塌下来，造成中国社会大乱。
市场并不是万能的
本人最愿意相信他们的确是亚当Ÿ斯密的信徒，在当今中国主要是市场基础功能发挥不到位，官僚垄断是主要矛盾的背景下，他们是有其积极意义，也更容易赢得商人喝彩的。但是，这并不构成其立论的充分依据。
首先，市场并不是万能的，这在美国2008年的金融危机中再次得到验证，自1970年代以来，美国几乎取消了对金融业的一切限制，致使金融机构不断弱肉强食，大到不能倒；金融创新不受遏制，实体经济反受剥削；无数最有才华的精英们制造出高达600万亿美元的金融衍生品，它们在危机后的新名字叫金融垃圾。危机之后，美国对于华尔街的反思是加强监管，奥巴马总统酝酿推出《金融监管法案》，结果在金融寡头的软抵抗下不了了之。再追溯100多年前，1890年美国出台了《谢尔曼反托拉斯法》，就是对市场自由竞争导致寡头垄断的纠错。
因为市场不是万能的，因此，把中国房地产的一切交给市场，并不能得出所有问题迎刃而解的结论。这是一个很简单的逻辑。
回到现实中，中国房地产是一个非常复杂的课题。从房产本身，它有双重功能——基本居住需求和投资投机需求。此前，中国楼市的主要挑战是，由少数人投资投机需求炒作，极大推高了大多数社会公众的居住成本，以至于他们无法承受；从楼市博弈的利益主体而言，地方政府、地产商、投机者和银行构成了炒作推高楼价的利益共谋。即共同推高楼价逼迫为满足基本居住需求不得不买房的人接盘。
放纵推高房价利益共谋后果严重
简言之，如果任由推高房价的利益共谋方肆意妄为，其结果只有一个，投机投资者即将房价推到彻底疯狂，在最高峰将其转嫁给基本居住需求者，而后反向做空，导致房价大幅暴跌，制造国民负资产悲剧。1990年日本金融危机和1997年香港金融危机都制造了这样悲惨事件，不仅千万人财富梦想破灭，金融系统也遭受重大冲击。特别是日本金融机构到现在都没有完全恢复元气。因此，在2009年10月19日，本人就撰文《房地产泡沫已成中国人财富头号威胁》，阐述必须严厉楼市调控的道理。
限购与限贷是现有条件中避免中国楼市重蹈日本覆辙的最有效手段。其思路也是很清楚的，即通过银行信贷调控，保障居民的基本住房需求，遏制投机投资需求，本质上是遏制少数人利用市场大幅跌宕剥夺多数人的财富积累。如果站在大多数人的立场上，这很合理；当然如果站在地方政府和投机者角度，这当然不合理。至于合法性，如果说政府要求开发商70%小户型的确干涉了房产商经营自主权，但限贷是银监会通过规则指导商业银行，这并不违法。
从法理上，不能说谁想买什么，就有买什么的权力。且不说军火，毒品这些不能随便购买。即便是水，在特定环境中也不是有钱就能随便买的。
打个比方，一群很渴的人，在沙漠中遇到了一个小水池；池中之水只够大家喝的，可那个最有钱的人说，我把水都买下了，喝完后还要洗澡。这在崇拜市场的人眼中，有钱买水洗澡自然是合理的，可别人没水喝，那些要渴死的人就要反对！当然最有钱的主会说，你们这些人影响我洗澡，还要闹事，真是多余，是暴民！
中国房地产的情况类似，土地有限，能够基本满足国民居住就不错了，可少数人拥有十套二十套，自己不住，就是为了投机推高房价。这就相当于那个有钱人将洗了澡的水以最高价卖给快渴死的人喝，不限制这些人贪婪自私，天理何在？！
人生而平等逻辑与特殊人类逻辑
现在最反对限贷和限购的是房地产商和一些地方官员，这些人在2005年以来中央政府楼市调控三令五申警告之下，仍然沉迷于楼市虚幻财富泡沫中，没能在2011年的雷厉调控前及时逃脱，大多被套在其中。这些人特别希望再制造一轮大泡沫，好解套出逃；他们也最害怕全面征收超面积房产税。即是他们最反限贷限购和房产税。
如果这些人图谋实现，那么会出现什么结果呢？1，楼价疯狂到极致，更多的官僚地产商变现出逃，财产转移国外，而百姓被迫以最贵的价格购买并喝他们的洗澡水，在楼市泡沫崩溃后变成负资产；2，楼市大泡沫雪崩，楼价大跌50%，甚至70%以上，重创中国的金融系统，中国遭遇金融危机；3，中央政府威信荡然无存，中央集权摇摇欲坠，此消彼长下，外部干涉和内部分裂势力更有力量；4，在楼市最后大泡沫中，更多地方官员将以末路狂奔的心态，通过土地楼市更肆意挥霍，进一步激化地方政府和民众的矛盾。总而言之，中国社会内部矛盾将全面激化，如果外部地缘政治危机同时而起，社会大乱并非危言耸听。
至于取消18亿亩红线更不值一驳，对于一个13亿人口的国家来说，土地是最为宝贵的资源，用于满足绝大多数中国人的粮食需求重要，还是满足少数人房地产投机奢华生活需求重要？如果出于“人人生而平等”的人道主义，那么自然是保证粮食供应重要；但如果按照法西斯主义逻辑，那么优秀种族或者特殊人类的投机收益奢华享乐更优先，劣等民族和人群是连吃粮食都多余的。西方早有类似的声音——“如果中国居民也像澳大利亚人、美国人现在这样生活，那么我们所有人都将陷入十分悲惨的境地，这个地球将无法承受。”
诚然，不能回避地方政府垄断并高价变卖土地是中国楼市问题的核心，但土地私有化自由买卖，并不能解决土地收益合理分配问题，反而会很快形成大地主阶层，会更快加剧贫富分化，导致更多人被少数人看成多余人类。
解决地方政府垄断挥霍土地资源的正道是，对地方政府，至少是县及以下政府实行民主直选，直接选举人大代表和县长，人代会有权对县级政府定职能定编制定费用，有权直接选举和罢免县长；进而在大大降低地方政府成本的前提下，取消土地招盘挂制度，而普遍实施房产税（在基准住房水平以上的面积征收高的阶梯税）的制度，并将房产税的较大比例用于建社会保障房。
总而言之，坚持楼市限购限贷是避免中国遭遇金融危机的底线；坚持18亿亩红线是避免中国遭遇社会动荡的底线。但它们都是治标，治本之策还在地方政府民主化，否则源于地方既得利益对楼市调控的反弹会越来越激烈，中央政府最后就会坐在火山口上！（作者为中华元智库创办人，联系邮箱ztb6006@sina.com）
本人昔日对房地产泡沫分析与楼市调控建言文章：
2009年10月11日 《房地产泡沫、纸币危机已成中国最大隐患》http://blog.sina.com.cn/s/blog_59b377290100f6pn.html
2009年10月19日《房地产泡沫已成中国人财富最大威胁》
http://blog.sina.com.cn/s/blog_59b377290100fak0.html
2009年11月2日《房地产泡沫硬在地方政府既得利益，破解房地产泡沫根本公平分配地权》 http://blog.sina.com.cn/zhangtingbinblog
2009年11月8日《“结婚房”为何会成国人财富命运的“绞索”》
2009年11月23日《改变财富宿命公众当解开两种思维死结》
http://blog.sina.com.cn/s/blog_59b377290100fsfc.html
2010年3月29日《楼市轿子理论：坐轿者快把抬轿者压垮了》
http://blog.sina.com.cn/s/blog_59b377290100hbsm.html
2010年4月26日《一劳永逸解决高房价靠土地财富公正分配》
http://blog.sina.com.cn/s/blog_59b377290100hxlv.html
