房产经济已经穷途末路，高房价终将化为云烟

推荐中国经济出版社出版的新著《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》一书

　　/余治国 叶楚华

　　房地产经济从来都不是飘在空中的祥云，而是百层高楼起于地基。房产经济的地基即为实体经济。在我们的新著《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》(中国经济出版社2013年1月版)中专门的两章谈实体经济与房产经济的关系，有兴趣的读者可以去翻阅。概括而言只有一句话，没有实体经济的支撑，房产经济必然变成一种地方政府与富人的财政或金融的操盘工具，终归会化为云烟。

　　在这一点上，最为典型的两个例子是美国的底特律与中国西部小城玉门。底特律原本是美国五大湖工业区的汽车城，随着美国汽车制造业的衰败，底特律的支柱产业——汽车业崩溃，当地实体经济也随之完全崩溃，市区几乎没有一家购物中心和大型超市，治安却极为混乱。在2000 年左右，当地普通住房(house，放中国就是所谓的独栋豪华别墅)的价格大约在8-14万美金左右，约合人民50-120万左右。而现在，当地的房子只值几千美元到1万美元不等，最便宜的房子甚至几美元到几百美元就能买到。甘肃石油城市玉门在大庆油田开采之前抑制是中国的第一大石油工业基地，起石油产量曾占全国总产量的87.8%。随着当地石油资源的枯竭，当地实体经济业已瓦解，随着人来的是人口减少，从17万人降到2万人。当地房价在全国房产泡沫大潮中不升反降，一平方不过几百甚至几十元而已。当然这两个城市只是比较极端的例子而已，但却都说明了一个道理，即长期来看，房产经济的演化结果必然要与实体经济相匹配。

　　那么，目前中国的房产经济已经演变到什么程度了呢?我们来对房产供给做一个粗略的测算。国务院发展研究中心给出这样一个数据：2010年，全国积累住房存量179亿平方米，2.2亿套的住房，按2010年常住人口的家庭户来算，户均1.02套。而西南财经大学发布的《中国家庭金融调查报告》给出2011年的数据是中国城市户均拥有住房为1.22套。

　　进城农民工大约为2.4亿左右，按全国城市户籍人口6.9亿的数据，户均 3.13人，那么所需要的住房不过才0.76亿左右。如果进城农民工的住房条件略低于城市平均水平，比如居住面积只有目前平均的2/3，那只需要0.5亿套住房。按照西南财经大学的研究数据，目前城市除去人均一套仍然多出来4000万套住房。按照国务院发展研究中心的数据，则多出来500万套左右。这就是说，进城农民工的住宅需求在500万套到4500万套之间。

　　但无论按照什么数据，目前的住宅房都过剩了。这是因为目前小产权房未在统计范围内，而在有些城市，小产权房的面积几乎占到全市的半壁江山。根据研究资金来源于房产商的REICO 工作室估算，1995-2010年间小产权房建筑面积约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。而其他机构给出的数据更是高达60亿平方米。如果小产权房有60亿平方米，那么现有的住房完全可以满足进城农民工的需求。即便小产权房的面积只有7.6亿平米，也能满足近800万-1300万户进城农民工的住房需求。这样看来，进城农民工实际所需的住宅房满打满算最多不会超过3000万套。而目前每年住宅房竣工面积约8亿平方米。如果按每套住宅 80平米计算，住宅房的产能每年至少有1000万套。这就意味着，只需要3年的时间，所谓城镇化的过程就可以完成。要知道，毕竟留守农村几乎都为老弱病残，2.4亿进城农民工必然是最后的城镇化对象。

　　当然。如果按照西南财大的调研数据与60亿平米小产权房的数据，现在的住宅房已经过剩，考虑到2011年至今的住宅竣工数据，即便将2.4亿农村户籍人口算在内，城市过剩套数至少为1500-2500万套左右。若仅考虑城市户籍人口，过剩套数大约为5000万套左右。

　　事情到此却并未结束。房产供给是足够了，但需求却不是那么容易创造的。房产的有效需求需要人们具有足够的购买能力。这种购买能力则需要人们具有足够的收入条件。很多人以为，既然有数亿的进城农民工，他们必然都会成为房产经济继续持续下去的有效的支撑力量。但理想很丰满，现实却很骨感。很多城市的空置房按照目前的人口增长速度，都需要至少5年以上，乃至于十几年的时间来消化。原因在于大多数的普通市民或居民并不具有购房的经济能力。

　　据央行统计数据显示，货币供应量M2余额从2002年初的16万亿增加到 2013年2月末的99.86万亿，增长5倍多。也就是讲新增了大约84万亿左右的M2。货币M2与债务是硬币的正反两面。目前，各级政府总债务约为 15-18万亿(大多与房地产有关)，房产商债务约5万亿。居民房贷债务约13万亿左右。这样，于房产有关的债务总额至少为30万亿以上。这就表明，新增的货币M2近40%都是以土地与房产为平台从银行流出来的。

　　如果新增的货币像坐直升飞机撒钱一样均匀地被所有人获得，那么将会极大促进社会消费的增长。问题在于，越来越多的钱被与房地产或其他固定资产投资项目的相关群体获得，尤其是房地产相关利益群体，比如房产商、地方政府官员以及一些炒房者等等。这些少数富人的消费并不能拉动社会整体消费，只能拉动奢侈品的消费，这就是这些年来中国奢侈品消费全球第一的原因所在。最近发改委声称，由于中央八项规定和厉行节约反对浪费政策的出台，导致高档餐饮及名酒消费明显下降，从而造成消费增速下降。这就是明证之一。此外，这些人还会用掌握的资金或资源用于更多的投资于投机，比如房地产投机，结果更为推动房价的上涨与房地产泡沫的膨胀。而普通居民却因为通胀却损失惨重，总的来看，反而会降低社会消费总量。

　　我们在2011年曾经预测商业地产必然走向衰败。其预测的根据也在于此。现在商业地产的情况正如我们所料的那样低迷下滑。由于房地产泡沫与M2的增加，商铺的租金、员工的人工成本、原材料的价格节节攀升。尽管由于高房租，商铺从事的行业多为服装、食品、医药、银行等暴利行业，但随着运营成本的上涨与人们购买力的停滞不前，他们只有两种选择，要么降价到亏本，要么维持高价仍然亏本。最终的选择只有转让或破产。现在各地城市中的商铺集体撤退已经司空见惯了。而网购与路边摊倒是再次时兴起来了!在很多城市甚至包括上海北京在内的一些闹市区，实体店都一家接着一家地倒下，而路边摊却一排一排地壮大。这究竟是返璞归真还是生活水平倒退，都由君判断。

　　在这种情况下，实体经济是日甚一日地衰退，而地方政府职能依靠房产经济来吃鸦片，结果只能是恶性循环。据测算，要依靠投资来维持目前的经济增长速度，房地产投资额每年至少保持在7 万亿以上，也就说全国新增M2或放贷总额要保持在20万亿左右，平均每月放贷总额约保持在1.7万亿。2013年1月放贷1.07万亿，2月6200亿，这显然是远远不够的。因此可以判断，现在的房产商及其相关的几十个行业都处于困境之中。如果能够顺利结款，那真是要感天谢地了!

　　总而言之，只要房产经济一日不与实体经济相匹配，中国经济的繁荣只能是雾中花水中月。如果刻意维持房产泡沫，用泡沫掩盖泡沫，等待我们的将是长期的衰退最终必然如王夫之在《读通鉴论》中所讲的那种经过多年土崩最终瓦解的局面。面对这样的局面，决策者确实需要有壮士断腕的勇气与决心，否则民族复兴与中国梦也将同高房价一道终将化为云烟。