百余县申请“撤县设市” 外资抢先投资布局

　　导语：今年民政部一次性批准两个“县改市”名单，被部分业内人士看作是冻结多年的“县改市”即将解禁。

　　随着城镇化发展规划颁布时间日趋临近，未来中国城镇化发展道路正越来越清晰。《经济观察报》获悉，由国家发改委牵头编制的《全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》(下称《规划》)将在近期正式对外“亮相”。未来除了各省都将着力发展具有国际竞争力的大城市、特大城市，更多的将是一些省市开展大规模的中小城市建设，撤县设区、撤县设市、撤镇设市也将由此成为一股“大潮”。

　　据一位熟知《规划》进展的人士向《经济观察报》透露，根据《规划》提供的发展思路，未来东部城镇化发展的重点是，在优化城市群的基础上，逐步打造一些更具国际竞争力的大城市、特大城市，并更加注重服务业的发展;而中西部在重点培育大批中小城市的同时，将工业发展摆在更重要位置。

　　该人士表示，从目前部分省市发布的城镇化发展规划来看，地方政府普遍都有过分热衷建设大城市、特大城市的冲动，这种摊大饼式的城市扩张，很容易带来交通拥堵、环境恶化、住房紧张、就业困难等问题，国家发改委等方面对此深有担忧。

　　为此，与之相关的涉及土地、户籍、社会、医疗卫生及教育等一系列综合配套改革措施，将在下半年陆续出台。

　　大城市隐忧

　　今年全国两会期间发布的政府工作报告指出，要合理控制大城市、特大城市的发展规模。国家发改委负责人随后也表示，要搞好城市布局，大中小城市都要有一个合理的结构，要适当控制特大城市、大城市的发展规模。

　　政府和相关部门两次发出预警，与此轮城镇化中很多省市仍然片面追求城市规模扩张，追求发展大城市、特大城市的倾向有关。

　　湖南、江西是较早发布城镇化规划的两个省份，到2015年，湖南方面计划要建设6个大城市、6个特大城市，江西方面则明确除鹰潭一个城市之外，其它10个设区市全部都要进入大城市或特大城市行列。依据目前江苏、广东、河南等省市公开的城镇化规划，在未来几年内，各省皆有建设大城市、特大城市的宏伟计划。

　　根据国家发改委、住建部等方面掌握的情况，受国家加快发展城镇化政策的影响，近两年甚至有一些中小城市也纷纷提出要建设特大城市或国际大都市的目标，开始加大城镇化投资，加速土地城镇化的规模扩张。

　　相关部门认为，以往盲目发展大城市、特大城市已经积累了很多问题，如果下一步很多省市城镇化建设也把发展大城市、特大城市作为重头戏，这很容易使得未来城镇化建设再重复走计划经济的老路，北京、上海等特大城市出现的交通堵塞、公共卫生恶化、环境污染等“城市病”也可能逐步蔓延至其它地方。

　　在各省制定城镇化发展规划期间，国家发改委方面曾带队在一些省市做过深入调研。江苏省是今年发布的城镇化发展规划，据江苏省的一位官员介绍，针对江苏提出的要将南京、苏州、无锡建成三座超大城市的计划，早在去年8月，国家发改委副主任徐宪平就亲自考察了这三个城市的规划建设情况，并要求江苏省政府方面在建设超大城市的同时，要积极化解生态环境的压力，更好地控制好大城市、特大城市的增量问题。

　　尽管中央层面一直在强调要对大中小城市扩展要有一个合理的布局，要适当控制特大城市、大城市的发展规模，但还是很难扭转一些地方政府偏重追求城市扩张，热衷建设大城市、特大城市的冲动。

　　上述熟知《规划》进展的人士预计，下一步《规划》颁布之后，结合《规划》中提出的城镇化发展要求，国家发改委、住建部等方面势必会采取更多的措施，合理控制全国大城市、特大城市的发展速度和规模。

　　设区设市开闸

　　目前中国城市管理是按照省级(直辖市)、副省级、地级、县级、乡级(建制镇)5级划分的体制来执行的，县城作为设市最低单位，当经济发展到一定程度就有机会申请“撤县设市”;地级市一般都设区，对于所管辖的县可以申请“撤县设区”。从严格的行政区划而言，目前城市化只有“撤县设市”、“撤县设区”两种途径。

　　但受新一轮城镇化热潮的推动，现在各省特别是一些中西部省市都在全力以赴申请撤县设市(区)，有的地方还成立了专门的申请撤县设市(区)领导小组，制定了具体的推进时间表，民政部从“十八大”之后，也加快了对撤县设市(区)的批复，准予吉林、云南、江苏等省设立了新的市(区)，其中，今年1月24日吉林扶余“县改市”、云南弥勒“县改市”，以及2月19日江苏南京完成全部“县改区”，引起了舆论的普遍关注。

　　1997年国务院作出了“暂停审批县改市”的决定，民政部也对撤县设市进入了严格管理与控制的阶段。从1997年至今，全国“撤县设市(区)”基本处于冻结，也没有公开文件显示重新开始审批县改市申请，偶尔有零星的县份极为罕见地成功实现了“撤县设市(区)”，当地政府就犹如中了头奖，会欢天喜地庆祝一番。

　　今年民政部一次性批准两个“县改市”名单，被部分业内人士看作是冻结多年的“县改市”即将解禁。

　　江苏省近年来一直加快“撤县设区”的步伐，本次南京成为全部是区的省会城市，对其它省会城市也大有触动，据了解，目前，湖南长沙等也开始积极争取全部实现“撤县改区”，以期进入省会城市全部是区的行列。

　　《经济观察报》从民政部了解到，目前全国酝酿撤县设市(区)的县就有上百个，而据来自地方政府层面的说法，仅仅在广东、贵州、云南、陕西四个省份，提出60多个县提出撤县设市(区)。前述知情人士预计在《规划》颁布之后，将会有更多的县份被获准改市改区。

　　撤县设区、撤县设市之外，对于浙江省去年底推出的撤镇设市的做法，国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究员刘勇、国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁均等专家的看法是，我国现行整体设市政策存在欠缺，要尊重浙江撤镇扩权的首创精神，通过推行“撤镇设市”，可以为新兴的以建制镇为基础的中小城市发展提升活力。

　　前述知情人士补充分析说，此次国家发改委、民政部等方面对浙江“撤镇设市”的做法没有置评，实际上也间接说明，下一步国家有可能降低设市标准，允许人口聚集到达一定规模的乡镇一级政府“撤镇设市”。

　　地方行政改革

　　据多位专家介绍，撤县设市(区)、撤镇设市对城市扩容扩建、吸引人口集聚、提升经地方经济都有较大的推进作用，但也不是全无风险，如果一些地方政府还是继续依赖土地财政，片面追求土地城镇化速度，将会出现诸如房屋拆迁矛盾、土地征用矛盾乃至“假性城市化”等问题。

　　1997年国务院之所以做出暂停审批县改市的决定，就是由于实行“撤镇设市”政策以来，很多地方盲目追求县改市，冲击了我国地方以县制为主要特色的传统行政管理系统，造成很多县级市出现市区农村人口比重过大，城郊比例失调，城乡概念模糊等“假性城市化”问题，背离了设置政策的初衷。

　　前述知情人士这样分析，有的地方政府热衷于加速“撤县设区”，有一个重要的原因是在2009年财政部推出“省直管县”后，县级直接与省财政发生结算关系，严重削弱了地市级政府的财力，在这一背景下，地级市政府为了避免所辖县份脱离自己管辖，因而谋求加快推进撤县建区，以此来掌握更多的财力、物力。

　　民政部区划地名研究所原副所长浦善新的说法是，“撤县设区”是地方政府权力关系的一次大调整，改革后很多权力都上收到了地级市政府，县里实际上是不愿意的;县级政府对于“撤县设市”有更大冲动，原因是“县改市”后原来的县政府在名分上有了“升格”，又不存在权力变动。

　　县级政府对于“撤县设市”有更大的冲动，而“撤县设区”则是地级市做大城区人口和经济总量、扩张主城区的迫切要求，县里实际上是不愿意的。

　　按照民政部区划地名研究所原副所长浦善新的分析，县级政府对于“撤县设区”实际上是没有多少兴趣的，对于“撤县设市”却非常热衷，原因在于，“县改区”是地方政府权力关系的一次大调整，改革后很多权力都上收到了地级市政府;“县改市”则是原来的县政府在名分上有了“升格”，又不存在权力变动。

　　浦善新认为，不管是“撤县设市(区)”，还是“撤镇设市”，一旦设立了一个新的行政层级，官僚机构肯定会自我膨胀，民政部副部长戴均良也担心，改革后新设市的机构设置，会增加城市的各种管理成本。(来源：经济观察报 记者 降蕴彰)

　　外资抢滩城镇化 热钱借投资公司投注差流入内地

　　作者：中国经营报记者发布时间：2013-03-24来源：中国经营报

　　3月12日，来自香港雅博资产管理公司的副总裁李杨，率团队携数亿元资金，来到了广东省河源市和平县。他们此行目的明确：希望和当地政府与地产商共同投资开发这个位于广东东南角、粤赣交界处不知名的小县城。

　　而此前不久，他刚刚将从欧美市场募集来的一笔资金成功投资了位于广东省博罗县的县城开发项目。

　　“从去年年末至今，我的一些同事和来自香港、新加坡的一些投资同行，为寻觅项目，已经跑遍了大半个中国，一般从周围矿产丰富的小县城和全国百强县中筛选。据我了解，近期在浙江余姚县、江西南昌县、陕西神木县、福建福清县这些三线小县城，都有外资在当地谈开发县城的项目，有的已经成功注资。”管理着境外数十亿美元房地产投资基金的李杨告诉《中国经营报(博客,微博)》记者，此次他主要负责广东地区的县城开发项目。

　　尽管有关城镇化投资的细则尚未出台，但今年两会期间，涉及城镇化的建议及提案超过500件，城镇化被社会各界寄予厚望。有媒体预计，未来十年城镇化将拉动40万亿元的投资，城镇化将成为中国未来十年经济增长的发动机。

　　在中国城镇化投资潮启动之际，外资再次先知先觉，抢先布局。

　　投资小县城的逻辑

　　类似于广东和平县和博罗县这样的县城，正具备了城镇化自发形成的基础。

　　3月12日，从西雅图飞到北京，12个小时，在首都国际机场停留4小时，再坐3小时的飞机到达广州，接着又驱车280公里，李杨才来到了和平县。

　　和平县，在2010年还属于广东省十大贫困县之一，如今则因为当地盛产稀土矿而逐渐脱贫。李杨看中这里，除了这里矿产丰富以外，还与这里不断增长的经济势头有关。

　　据了解，2012年和平县公共财政预算收入2.63亿元，增长30.3%，税收收入4.26亿元，增长34.5%，财政综合增长率在广东省排名第二。

　　“我们认为未来十年，中国房地产的投资机会在一些经济动力十足的小县城。”曾在瑞士银行任职超过十年的李杨认为，从区域上看，中国房地产风险最大的是一些省会二线城市。在他的数据模型里，这些城市经济要素无法与一线城市相比，但又拼命以房地产投资来拉动经济增量，结果是楼价虚高，风险积聚。

　　在李杨看来，中国庞大的县级市、小县城蕴藏着相当大的投资机会。

　　李杨给记者算了一笔账，广州市十个区2013年1~2月新建商品住宅网上签约累计信息显示，全市成交均价已达到16069元/平方米;而国家统计局的数据显示，2012年广州城镇居民人均可支配收入为38053元。换言之，如果要在广州买一套100平方米的新建商品房，平均需要超过42年的时间。他同理以广东博罗县计算，则得到相当不同的结果：博罗县在售的十余家商品住宅，均价在4000元/平方米左右。而博罗县统计局的数据显示，在岗职工2012年年均收入35743元，同样买一套100平方米的商品住宅，博罗县在岗职工只要11年;而该县农民人均纯收入为12269元，换言之该县的农民平均只要32年就可以买一套100平方米的住宅。

　　在李杨眼中，小城镇的投资回报更为可观：一方面大城市的城镇化已基本完成，例如北京的开发强度接近48%，深圳、上海的强度就更高。国家推动的这一波新型城镇化，更聚焦在产业集中地或者县域。“虽然现在还存在很大争议，但已经有部分省市准备推进‘县改市’计划。”李杨表示，这肯定引发一波新的投资高潮。李杨告诉记者，近期在浙江余姚县、江西南昌县、陕西神木县、福建福清县这些三线小县城，都有外资在当地谈开发县城的项目，有的已经成功注资。

　　北京大学国家发展研究院院长周其仁曾表示：“从国际经验上看，城镇化发生更多来自市场主体的自发选择，人口资源向城市聚集，源自城市创业与择业自由、交易自由、法律保障最大限度的自由，城市的公共服务，可以帮助实现规模效应与效率提升。”

　　“类似于广东和平县和博罗县这样的县城，正具备了城镇化自发形成的基础，一方面产业经济发展良好，另一方面具备一定收入条件的人口也有意愿向城镇聚集。”李杨说。

　　然而，小县城有黄金，也有大粪。“工业化超前、城镇化滞后”这一矛盾不容回避。全球城镇化率与工业化率的比值为1.95，但中国这一比值仅为1.05，显示出中国工业化程度很高，但工业项目发散，聚集度不高。

　　对此，李杨也承认，他曾经考察过中国北方的一些资源型小县城，虽然有着良好的矿产资源，但由于没有形成产业链，当地居民的收入普遍不高，而县城的公共配套散乱，没有形成良好的聚集效应，所以这种小县城发展困难，有购买力的人群都愿在数百里之外的省城购房。

　　外资与本地金融机构之争

　　外资最大的优势就是比国内其他金融机构灵活。

　　对于城镇化发展带来的投资机遇，内地的中资银行自然也在关注。

　　2月19日，银监会发文要求银行等金融机构要积极创新完善小城镇建设金融服务功能，创新小城镇系列信贷产品。

　　早在今年年初，国家开发银行董事长陈元就明确表示，今年一半以上的新增贷款将投向城镇化及配套建设。随后中国建设银行(601939,股吧)和中国农业银行(601288,股吧)(下称农行)明确表态将支持城镇化贷款，农行还与湖北省签署了《城镇建设与金融服务全面战略合作备忘录》，协议约定未来5年，农行将向湖北省城镇化建设及相关产业提供不少于1000亿元人民币意向性信用额度。

　　然而，记者从多方渠道了解到，由于城镇化投资细则迟迟未能出台，内地中资银行在针对三线城市的城镇化投资贷款发放方面一直是“雷声大，雨点小”，广东一家商业银行的负责人曾向记者透露，目前城镇化贷款投资仍处于等待相关政策细则出台阶段。

　　而这也给外资提供了机会，李杨认为，外资在小县城的市场机会远大于一线城市。“这首先体现在小城市开发商的融资渠道上，县级房地产的开发主体主要是当地的开发商，另一方面县级银行资金放贷的权力很小，特别是针对中小房地产商的开发贷。”

　　同样，目前火热的房地产信托也没有向县级开发商敞开大门。

　　“现在我们只集中做一线城市包括部分省会城市的开发项目，像佛山这样城市的项目我们都不做。”中融信托的一位负责人向记者表示，由于近年银行向开发商收紧银根，大量的地产融资需求转移到房地产信托上，这也让信托产品无暇顾及。

　　据了解，房地产信托通常都将“二、三、四”作为房地产项目审批的硬性规定，也就是房地产开发需四证齐备、土地需完成三通一平、开发商需具备二级开发资质。

　　“仅二级资质这项，一般的县城当地开发商就很难具备。”李杨认为，资质通常会依据注册资本、从业时间以及房屋开发累计面积等综合因素作为评定，县级开发商由于体量不大，因此普遍难以取得二级开发资质。

　　“这对我们来说就是机会。”李杨告诉记者，通过银行、信托等传统渠道，他们每天几乎都能收到3~5宗来自各地的贷款申请，“可供我们选择的空间就变得很大。”

　　据了解，以往县级开发商往往只能通过民间渠道取得融资，“通常这些小开发商都会首先向银行、信托等机构申请，由于种种原因无法获得融资，于是就将融资申请转到我们这里。”李扬表示。

　　李杨认为，外资最大的优势就是比国内其他金融机构灵活，“可以采取股权投资，也可以债权融资，甚至和开发商合作开发，具体视项目而定。”

　　据李杨介绍，目前开发贷款的债权融资年利率一般在18%~20%。“我们现阶段会比民间融资还低一两个百分点。”李杨表示，这样做一方面是为了争取项目，另一方面也是为了争取客户。“通常一个县级市或者小县城只有一到两名有实力的开发商，我们希望与之建立长期的合作关系。”

　　资金利用“投注差”流入内地

　　投注差是指外商投资企业投资总额与注册资本之间的差额。

　　3月18日，亚洲开发银行发布的报告称：“预计流入中国及其他东亚新兴经济体的资金将出现激增，或将导致重大风险”，其认为如果日本央行如外界普遍预期那样进一步放宽政策，结果可能会鼓励更多的资金流入东亚新兴经济体。

　　今年2月，中国实际利用外资82.14亿美元，同比增长6.32%，是连续8个月负增长后首次恢复正增长，这当中就有一份是来自李杨管理的地产投资基金。

　　当问及境外资金如何进入国内时，李杨没有正面回应。“其实这事完全可以委托给内地的合作伙伴，香港只是跳板，很多资金是从欧美市场募集来的。”对于把资金由西雅图引入中国的小县城，李杨显然非常谨慎。这已是他今年第二度辗转万里。上一次来广东，他为广东博罗县的一个住宅开发项目注入了3亿元人民币。

　　记者从不愿具名的业内人士处了解到，有大量热钱正通过外商投资公司“投注差”方式流入中国内地。

　　所谓投注差是指外商投资企业投资总额与注册资本之间的差额，按照相关规定，中外合资经营企业的投资总额在3000万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的1/3，剩余的2/3额度就可以成为境外资金正当进入国内的一个通道。

　　据业内人士介绍，通过这种方法进入国内，通常会收取1%~3%的手续费。在人民币升值的背景下，这一手续对于外资基金并不难接受，3月20日，人民币兑美元汇率中间价小幅升值，但即期市场汇率升高至6.2117，突破了1月14日所创下6.2124的历史高点。今年人民币已升值了0.22%。

　　事实上，瞄准县级房地产的不仅仅是外资基金，今年1月22日，全国房地产联合投资基金称正在筹备发起一只名为“新城镇商业发展基金”的子基金，专门投资于经济发达县城乡镇。

　　“国家说调控房价，但从来没有说调控地价。”一位房地产信托的负责人同样坚称：地价不跌，房地产就是一个非常有保障的投资标的，就会有很大机会获得超额回报，这对中外投资者的吸引力都是巨大的。

　　据了解，国内房地产PE的热度在过去两年中持续升温。据统计，2012年共有94只可投资于中国内地的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的90只基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较2011年有较大涨幅。

　　“最近这一个月，国外舆论讨论最多的是，如何防止中国房地产泡沫破裂拖垮美国的经济。”但李杨仍认为，中国有一个庞大的市场，而且区域发展非常不均衡，需要区分来看，在城镇化发展过程中有些地方还是有相当的投资机会的。